http://teikinri.blogtribe.org/ 低金利住宅ローンに関するブログです。控除の適用などの住宅ローンについてだけでなく、引越しの見積りと期間や議事録が数ページに渡った場合の書き方など様々な情報を紹介します。 ja-jp http://teikinri.blogtribe.org/entry-e3595ad05462ba01065208c01bce55b6.html Q. 住宅ローンの組み方で悩んでいます。 この組み方は妥当でしょうか？それともリスキー？ 新築マンションを購入します。銀行の事前審査は通っています。 返済スタートは今年の9月or10月からなので、金利確定はもう少し先です。 借入は3400万、35年返済を予定しています。 ・DINKSで年収は夫580万、妻（私）480万、ともに正社員 ・最低あと3年は子供を設けない。予定では5年後までに授かればと思っています ・妻は最低あと3年は正社員として勤務 ・他にローンなし、車も購入予定なし ・出産後は5年は妻の収入がなくなる ・全期間（35年）銀行店頭金利から1.6％優遇（フラット除く）可能(審査済） ・夫婦ふたりの連帯債務 ・銀行ローンの保証料はデベ負担で合意済（フラットの場合、保証料は自己負担） 変動 2.875% (1.275%） 2年固定 2.850% (1.450%）←1.6ひきすぎのため、だそうです 3年固定 3.050% (1.450%) 5年固定 3.250% (2.650%) 10年固定 3.400% (1.800%) フラット35 2.640% (優遇なし） このような環境で、ローンはどのように組むのが得策でしょうか。 金利ばかりは誰にも予測できないものですが、ご指導いただければと思います。 今のところ、↓こんな感じで考えています。 A：フラット35で全額長期固定（4月は2.7%） B：10年固定1700万、変動金利1700万 C：10年固定2000万、変動金利1400万 D：10年固定2400万、変動金利1000万 金利の低い今、私が働けるうちに繰り上げ返済をしつつ、 変動の低金利を5年ないし10年利用して返済していこうと考えています。 銀行の審査金利が10年の金利を適用と聞いたので、銀行としても10年固定の金利を大幅に引き上げるとは 考えにくいので（ここ数年の推移を見ても10年固定だけ上昇傾斜がゆるい）10年固定がいいかと思っています。 保証料はデベが負担してくれましたし・・・ 逆に、フラットは長期固定が魅力ではありますが、1.6％の優遇がある中、なかなか固定金利がフラットを 抜くことは考えにくいうえに保証料が発生するので、あまり魅力を感じていません。 それでも安心料と思って、保証料＋高い金利で全期間固定するのがいいのでしょうか？ 皆様ならどの案でローンを組みますか？また、他の良案があれば教えて下さい。 長くなりましたが、よろしくお願いします。 A. 金利は読みようがありませんので、カンで行くしかありません・・・。 でも少なくともゼロ金利はとうに解除されているので、大幅な引き下げは見込めません。 とすると、私感ですが今後はあがってナンボではないかとは思います。 ここで比較できるのは、将来の金利リスクをとるか、今現在の手元資金を少しでも多くするか。 フラットなら、保証料は支払うものの、将来ずっと固定金利で、金利面では安心ですし、デベロッパー負担してくれるなら、その浮いた保証料分で家具を買うなど、資金を回すことも考えられます。（但し、固定金利で組んだローンは固定金利特約条項により、繰り上げ返済、一括繰上げ返済時に金利違約手数料が掛かる場合があるので、注意） 繰り上げ返済も随時考えている、ということを加味すれば、目先で判断するしかないのですが、デベ負担、銀行優遇金利１．６をフルに活用したD。 繰上げ返済したいときは、変動部分に入金していけば良いかと。変動部分なら、違約金も掛からないでしょうし、将来あがる可能性が高い部分を返済していれば、変動レートが固定を上回ったとき有利になるからです。 teikinri 2008-12-01T11:49:14+09:00